住房养老金“钱从哪里来”？曾有多位全国两会代表委员建言

财联社8月26日讯（记者 郭松峤） “房屋养老金制度”近期引起社会广泛关注。

今日，住房和城乡建设部建筑杂志社智库研究院执行院长肖正华发文表示，房屋养老金制度，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的、兜底性制度设计，早就在国务院办公厅下发通知文件里提出过。此外，房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。

“房屋养老金”已在两会被提及多次，有政协委员建议从土地出让收益中计提房屋养老资金

财联社记者注意到，“房屋养老金”并非近期新词。2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹便曾发表署名文章提出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。

此外，涉及房屋养老金的话题也多次在两会上提及。

例如，在2023年全国两会期间。全国人大代表樊芸围绕“房屋养老金”问题建言，认为全国人大应立法设立城镇房屋养老金管理法，确保人民生命财产安全；全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高建议建立房屋养老金制度的建议，探索破解房屋安全管理难题。

樊芸曾对媒体表示，需要结合城镇房屋安全管理法律体系建立逐步推进，以法律条文形式对建立房屋养老金制度、业主足额缴纳住宅专项维修资金作出规定。同时，将房屋养老金管理规定上升到国务院行政法规层面，确保房屋养老金公共账户资金来源。明确省、市级财政需要拨付土地出让金收益、土地增值税、房产税和其他专项资金用于建立房屋养老金公共账户资金。

佘才高曾建议，财政部、自然资源部、应急管理部、人民银行、银保监局加强协同，共同参与房屋养老金的制度设计，推动部分城市的先行试点工作。特别是财政部要开展资金来源方面的研究，探索在土地出让金按比例划取部分用于补充后续的房屋养老金公共统筹账户。

今年全国两会期间，长期关注房屋养老金制度的全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对媒体表示，去年他提交了《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》，得到了相关部门的积极反馈。今年他针对其中“钱从哪里来”的关键难点，提交了《关于从土地出让收益中计提房屋养老资金的提案》。

柴强建议，参照从土地出让收益中计提农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金等做法，每年从当年土地出让收益中提取一定比例，作为房屋养老金中的部分资金。

和住宅专项维修资金有何关系？

事实上，目前我国关于住宅的维修、更新、改造已有住宅专项维修资金。

据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金，通常在居民购房时便已缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。

“房屋养老金制度是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，尽管我国在推行住房商品化时建立了购房者按建安成本5-8%缴纳房屋维修基金的制度，房屋维修基金制度在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了重要的作用，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。

“房屋跟人一样，随着岁月流逝和使用年限延长，会慢慢变老，从而出现各种问题。”上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣也持同样看法。

严荣表示，这些问题经常与房屋安全相关，或者埋下安全隐患，或者出现构筑物脱落甚至建筑物倒塌。按照法律法规，“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”，产权人是房屋安全第一责任人。但是房屋安全有外部性，可能会危及到人民群众生命财产安全，而且产生隐患或造成损害的可能是公共部位或设施。如果没有合适的制度安排，这类风险隐患很难及时消除，可能给无辜的第三方造成损害。这很像“公地的悲剧”，有人受益，但无人尽责。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，由此组成相对完整的房屋养老金制度框架。

财联社记者注意到，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。

中信证券研报显示，造成住宅专项维修资金使用率低的原因主要包括缺乏明确的规则规范维修资金使用；专项维修资金的代管机构缺乏人手，无力清晰了解社区具体情况，更愿意从紧，而不是从宽理解社区养护和维修的需求；决策审批手续复杂等多种因素。

中国社科院保险与经济发展研究中心副主任，中国社科院金融研究所创新工程执行研究员阎建军发文表示，城镇多层多业主住宅是既有房屋安全治理体系的薄弱环节，在现有制度体系下，对于多层多业主住宅的共有部分（包括房屋主体结构、电梯、外墙面等），业主安全责任无法落实，业主委员会“有权无责”。动用住宅专项维修资金要求三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛过高，程序漫长。

“我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重。由于住房安全治理机制不完善，房屋隐患多，补齐房屋安全治理领域的短板迫在眉睫，政府不得不对既有房屋安全承担更多责任，推行房屋养老金制度改革迫在眉睫。”

此外，上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣通过《建筑杂志社》表示，公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户有区别。所以，探索建立房屋养老金制度，政府设立公共账户，是坚持人民至上、生命至上，统筹发展与安全的重要举措。